Como ler edital de leilão de imóvel: o que muda o preço

Para ler um edital de leilão de imóvel, comece pelo que mexe no preço final: lance mínimo de cada leilão, forma de pagamento, comissão do leiloeiro, dívidas do imóvel, ônus e processos, e ocupação. O edital é a regra do jogo daquela venda. O que ele diz, e o que ele deixa de dizer, define quanto você vai realmente pagar e quanto tempo vai levar para ter o imóvel.

• No leilão judicial, o CPC lista o que o edital deve conter: descrição com matrícula, avaliação, preço mínimo, pagamento, comissão, datas e ônus pendentes (art. 886).
• O pagamento é imediato, salvo decisão do juiz em contrário (art. 892). O parcelamento segue o art. 895: 25% de entrada e saldo em até 30 meses.
• O STJ considera inválida a regra de edital que joga ao arrematante os tributos anteriores à arrematação (Tema 1134).
• No extrajudicial, os mínimos vêm da Lei 9.514/97 e do contrato. Nos leilões SFI da Caixa, a comissão é de 5% e IPTU e condomínio não são pagos pelo banco.
• Ônus não mencionado no edital permite desistir da arrematação em até 10 dias (CPC, art. 903, §5º, I).

O que é o edital de leilão?

É o documento público que anuncia a venda e fixa as condições. No leilão judicial, ele é obrigatório e deve ser publicado pelo menos 5 dias antes da data do leilão, na internet, em site designado pelo juízo, informando se o leilão será eletrônico ou presencial (CPC, art. 887, §§1º e 2º)^[1].

No extrajudicial, o edital é feito pelo credor, em regra um banco, e pode ser eletrônico (Lei 9.514/97, art. 27, §10)^[2]. A Caixa, por exemplo, informa que suas vendas em leilão seguem o edital de cada oferta^[6].

O que o edital judicial precisa conter?

Para imóveis, o art. 886 do CPC exige: descrição com situação, divisas e remissão à matrícula; avaliação, preço mínimo, condições de pagamento e comissão; site e período do leilão eletrônico, ou local, dia e hora do presencial; data do segundo leilão; e menção a ônus, recurso ou processo pendente^[1]. Ponto vago no edital é risco que entra no preço do lance.

Quais pontos do edital mudam o preço?

Como ler as datas e os valores do 1º e do 2º leilão?

No judicial, quem fixa o preço mínimo e as condições de pagamento é o juiz (art. 885)^[1]. O limite é o preço vil: abaixo do mínimo do edital ou, sem mínimo, abaixo de 50% da avaliação (art. 891). Confira também a data da avaliação: é sobre ela que o desconto é calculado.

No extrajudicial, o 1º leilão parte do valor do contrato ou da base do ITBI, o maior (Lei 9.514/97, art. 24). O 2º ocorre nos 15 dias seguintes e parte da dívida somada a despesas e encargos (art. 27, §§1º e 2º)^[2]. Até o 2º leilão, o devedor tem direito de preferência para recomprar o imóvel (art. 27, §2º-B). Por isso, um leilão anunciado pode ser cancelado.

Nos leilões SFI da Caixa, a cartilha do banco resume assim: no 1º, o valor de venda é o da garantia atualizada ou a avaliação da prefeitura, o maior; no 2º, o total da dívida do contrato mais as despesas de consolidação^[5].

Como funciona o pagamento e o parcelamento?

No judicial, salvo decisão em sentido diverso, o pagamento é imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico (CPC, art. 892)^[1]. O edital pode fixar outro prazo. Leia com atenção.

O parcelamento está no art. 895. A proposta escrita exige pelo menos 25% à vista e saldo em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel, e deve indicar índice de correção e condições do saldo (§§1º e 2º). Três pontos pesam:

• a proposta à vista sempre prevalece sobre a parcelada (§7º);
• a proposta não suspende o leilão (§6º);
• atraso em qualquer parcela gera multa de 10% sobre a parcela em atraso somada às que vão vencer (§4º).

No extrajudicial, as condições de pagamento estão no edital de cada credor.

Quanto é a comissão do leiloeiro e quem paga?

O leiloeiro recebe do arrematante a comissão fixada em lei ou pelo juiz (CPC, art. 884, parágrafo único)^[1]. Em 2023, o STJ decidiu que ela deve ser de, no mínimo, 5% da arrematação, com base no Decreto 21.981/1932 e na Resolução 236/2016 do CNJ (RMS 65.084)^[4].

Nos leilões SFI da Caixa, a comissão é de 5%, paga pelo arrematante diretamente ao leiloeiro, e não compõe o lance^[5]. Ou seja: um lance de R$ 300 mil custa R$ 315 mil antes de ITBI e registro. A soma completa está no guia de custos para arrematar um imóvel em leilão.

Ônus, recursos e processos pendentes: onde está o risco?

O edital judicial deve mencionar ônus, recurso ou processo pendente (art. 886, VI). Isso não dispensa ler a matrícula e os autos. Confira se foram intimados, com 5 dias de antecedência, o executado, coproprietários e credores com garantia (art. 889)^[1].

Assinado o auto, a arrematação é irretratável (art. 903). Mas o arrematante pode desistir e receber o depósito de volta se provar, em 10 dias, ônus real ou gravame não mencionado no edital (art. 903, §5º, I)^[1]. Por isso, compare o edital com a matrícula antes do lance.

Quem paga IPTU e condomínio atrasados?

Depende do tipo de leilão e do que o edital diz. No judicial, o STJ fixou no Tema 1134 que é inválida a previsão de edital que atribui ao arrematante os débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação. A tese vale para leilões com editais divulgados após a publicação da ata do julgamento, com ressalva para pedidos e ações pendentes^[3].

No extrajudicial, a regra é a do edital. Na Caixa, os leilões SFI informam que IPTU e condomínio não são pagos pelo banco^[5]. Já nas vendas online e compra direta, as regras da Caixa dizem que o responsável varia por imóvel e aparece no anúncio^[6]. Os detalhes sobre condomínio e tributos estão em IPTU e condomínio atrasados em imóvel de leilão.

Ocupado ou desocupado? E o "estado em que se encontra"?

Procure a informação sobre ocupação e visitação. Quando o edital diz que a venda é feita no estado em que o imóvel se encontra, o risco de reformas e vícios fica com o comprador. As regras da Caixa atribuem ao interessado averiguar ocupação e conservação antes da proposta^[6].

A via para obter a posse também muda. No judicial, a carta de arrematação sai com mandado de imissão na posse, depois do depósito, da comissão e das despesas (CPC, art. 901, §1º)^[1]. No extrajudicial, o adquirente tem direito à reintegração de posse liminar, com 60 dias para desocupação (Lei 9.514/97, art. 30)^[2]. Prazos e custos práticos estão no artigo sobre imóvel ocupado em leilão.

O que acontece se eu não pagar no prazo?

No judicial, quem não paga perde a caução em favor do exequente, e o bem volta a leilão sem a participação dos remissos (CPC, art. 897)^[1]. Em bancos, as penalidades estão no edital. Nas vendas online da Caixa, a desistência após o prazo de arrependimento retém 5% da proposta^[6].

Checklist: 10 itens para ler um edital de leilão

1. Tipo de leilão: judicial (CPC) ou extrajudicial (Lei 9.514/97). As regras mudam.
2. Descrição e matrícula: número da matrícula, cartório, área e endereço batem com a certidão atualizada?
3. Avaliação: valor e data. Avaliação antiga distorce o desconto aparente.
4. Mínimos e datas: lance mínimo do 1º e do 2º leilão, horários e site.
5. Pagamento: prazo, depósito, parcelamento (art. 895) ou financiamento, e garantias exigidas.
6. Comissão: percentual e se está incluída ou não no lance.
7. Débitos: quem paga IPTU, condomínio e outras despesas. Confira com certidões.
8. Ônus e processos: penhoras, hipotecas, recursos e ações citados. Compare com a matrícula e os autos.
9. Ocupação e estado: ocupado ou vago, possibilidade de visita e cláusula de venda no estado em que se encontra.
10. Penalidades: multas, perda de caução e prazos para desistir ou para arguir vícios.

Como a Leilões Arena ajuda

A Leilões Arena lê o edital junto com a matrícula, o processo e as certidões de débitos, e aponta o que muda o custo do arremate. Com isso, montamos o estudo de viabilidade e o preço-teto do lance. Depois do arremate, acompanhamos o pós-arremate até o registro e a posse.

Conteúdo informativo. Não substitui a análise jurídica do edital e do processo de cada imóvel.