Custos para arrematar imóvel em leilão: guia completo

Arrematar um imóvel em leilão custa bem mais do que o lance. Somando comissão do leiloeiro, ITBI, registro, dívidas previstas no edital, desocupação, reforma e despesas de manutenção, os custos extras costumam representar uma fatia relevante do valor arrematado. No exemplo ilustrativo deste artigo, com lance de R$ 300 mil em São Paulo, eles chegam a cerca de 30% do lance.

• Em regra, o comprador paga 5% de comissão ao leiloeiro sobre o valor arrematado, segundo o Decreto 21.981/1932.
• Na cidade de São Paulo, o ITBI é de 3%. Em leilão, a base de cálculo é o valor da arrematação, salvo arbitramento pela Prefeitura.
• Dívidas de IPTU e condomínio dependem do edital e do tipo de leilão. Leia o edital antes de dar o lance.
• Desocupação, reforma e custos de carregamento (condomínio, IPTU, contas) costumam ser os itens mais subestimados.
• Na revenda, entram corretagem e imposto de renda sobre o ganho de capital, com alíquota de 15% até R$ 5 milhões de ganho para pessoa física.

Por que o lance não é o preço final?

O lance paga apenas o imóvel. Todo o resto sai do bolso do arrematante. Parte dos custos é fixa e previsível, como comissão e ITBI. Outra parte depende do estado do imóvel, da ocupação e do que o edital transfere ao comprador.

Quem calcula só o lance tende a errar o preço máximo. O desconto em relação ao valor de mercado precisa cobrir todos esses custos e ainda deixar margem.

Quanto é a comissão do leiloeiro e quem paga?

O Decreto 21.981/1932 regula a profissão de leiloeiro. O art. 24 prevê que a comissão com quem contrata o leilão (o comitente) pode ser combinada por escrito. Sem acordo, a taxa é de 3% para imóveis. O parágrafo único vai além: os compradores pagarão obrigatoriamente 5% sobre quaisquer bens arrematados^[1].

Na prática, o arrematante deve contar com 5% sobre o valor do lance. Em leilões judiciais, a comissão é fixada pelo juiz e aparece no edital. Em 2023, a Quarta Turma do STJ reafirmou que essa comissão deve ser de, no mínimo, 5% sobre o valor da arrematação (RMS 65.084)^[2].

Atenção: vendas diretas e licitações de bancos podem ter regras próprias. O edital de cada venda é o que vale.

Como funciona o ITBI na arrematação?

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel. Cada município fixa sua alíquota e suas regras. Na cidade de São Paulo, a alíquota geral é de 3%^[3].

Qual é a base de cálculo em leilão?

Segundo a Prefeitura de São Paulo, em leilões e hastas públicas a base de cálculo é o valor pelo qual o bem foi arrematado. A exceção é quando outro valor é apurado por arbitramento. A regra vale para arrematações formalizadas a partir de 30/03/2023^[3].

O entendimento está alinhado ao Tema 1.113 do STJ (REsp 1.937.821), julgado em 2022. O tribunal fixou que a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU. Também definiu que o valor declarado pelo contribuinte se presume correto e só pode ser contestado pelo fisco em processo administrativo próprio. E vedou que o município fixe a base de forma unilateral, por valor de referência^[4].

Em outros municípios, confirme alíquota, base e prazo de pagamento na legislação local.

Quanto custa registrar o imóvel?

Depois de pagar o ITBI, o arrematante precisa registrar a transmissão na matrícula do imóvel. No leilão judicial, o título é a carta de arrematação. No leilão extrajudicial, em geral, é a escritura pública ou o contrato previsto no edital.

Os valores seguem a tabela de emolumentos de cada estado e crescem conforme o valor do ato. Em São Paulo, a tabela de 2026 entrou em vigor em 8 de janeiro de 2026^[5]. Peça um orçamento ao cartório antes do leilão. Some escritura (quando houver), registro e certidões.

Quem paga as dívidas de IPTU e condomínio?

Depende do tipo de leilão e do edital. Não existe resposta única.

• Tributos (IPTU) em leilão judicial: no Tema 1.134, o STJ decidiu que é inválida a cláusula de edital que atribui ao arrematante os débitos tributários anteriores à alienação. A tese vale para leilões com edital publicado após a ata do julgamento, de outubro de 2024^[6].
• Condomínio: a dívida acompanha o imóvel. O edital precisa ser lido com cuidado para saber o que será quitado com o preço e o que fica com o comprador.
• Leilões extrajudiciais e vendas de bancos: o edital costuma dizer expressamente quais débitos ficam com o arrematante. Muitas vezes, todos.

Antes do lance, peça a certidão de débitos de IPTU na prefeitura e uma declaração de débitos ao condomínio.

Quanto custa desocupar um imóvel arrematado?

Se o imóvel estiver ocupado, o custo principal é o advogado. Pode haver também custas judiciais e, às vezes, um acordo em dinheiro com o ocupante.

Em imóveis retomados por alienação fiduciária, o art. 30 da Lei 9.514/1997 dá ao adquirente em leilão público o direito à reintegração de posse, concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade^[7]. Na prática, o prazo total depende do andamento do processo. Enquanto isso, o imóvel gera despesas e não gera renda.

Quanto reservar para reforma?

Muitos imóveis de leilão não podem ser visitados por dentro. O orçamento de reforma, então, é feito com incerteza. Uma vistoria externa, fotos do edital e o histórico do prédio ajudam, mas não eliminam o risco.

Trabalhe com uma reserva de contingência sobre o orçamento estimado. Instalações elétricas e hidráulicas, pisos e esquadrias são os itens que mais pesam.

O que são custos de carregamento?

São as despesas de manter o imóvel entre a arrematação e a venda ou locação. Incluem condomínio, IPTU, luz, água e gás durante a obra, seguro e deslocamentos. Parecem pequenas por mês. Em 12 meses, somam valores relevantes. Estime o prazo total com realismo: registro, desocupação, reforma e venda.

Exemplo: quanto custa arrematar um imóvel de R$ 300 mil em São Paulo?

Exemplo ilustrativo. Comissão e ITBI seguem as regras citadas acima. Os demais valores são hipóteses para um apartamento na capital paulista e mudam muito de caso a caso.

Neste exemplo, o imóvel precisa valer bem mais que R$ 389,6 mil para a operação fazer sentido. E ainda faltam os custos de saída, descritos a seguir.

Quais custos aparecem na hora de vender?

Corretagem

Se a venda for feita por imobiliária ou corretor, há comissão sobre o preço de venda. O percentual é negociado caso a caso.

Imposto de renda sobre ganho de capital

Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição. Para pessoa física, a Receita Federal aplica alíquotas progressivas^[8]:

• 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões;
• 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
• 20% sobre a parcela entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
• 22,5% sobre a parcela acima de R$ 30 milhões.

Guarde todos os comprovantes de despesas com o imóvel. Confirme com seu contador quais podem compor o custo de aquisição.

Existem isenções?

Sim, e duas são as mais comuns^[9]:

• Imóvel único até R$ 440 mil: isenção na venda do único imóvel da pessoa, por até R$ 440.000, se não houve outra venda de imóvel nos cinco anos anteriores.
• Regra dos 180 dias: isenção do ganho na venda de imóvel residencial quando o valor é aplicado na compra de outro imóvel residencial no país em até 180 dias. Se só parte do valor for reaplicada, a isenção é proporcional. O benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. A regra vem da Lei 11.196/2005^[10].

Quem compra imóveis de leilão para revenda com frequência raramente se enquadra nessas isenções. Planeje o imposto desde o início.

Um caso real: quanto os custos pesaram em Paratibe?

Em uma operação acompanhada pela Leilões Arena, um apartamento em Paratibe (João Pessoa/PB) foi comprado por R$ 65.270 na venda direta da Caixa, 51,6% abaixo da avaliação de R$ 135.000. Os impostos e taxas da compra, as dívidas do imóvel e a reforma somaram R$ 32.733, cerca de 50,2% do valor pago. O total investido foi de R$ 98.003.

O imóvel foi vendido por R$ 140.000 em 12 meses. Imposto de renda e corretagem somaram R$ 14.699. O lucro líquido foi de R$ 27.298, cerca de 28% sobre o valor investido.

Resultado de uma operação específica, não é promessa de rentabilidade.

O caso mostra um ponto importante: em imóveis de menor valor, custos como reforma e dívidas pesam proporcionalmente mais sobre o valor pago. E, como a compra foi na venda direta da Caixa, não houve comissão de leiloeiro.

Como a Leilões Arena ajuda

Antes do lance, analisamos o edital, a matrícula, os débitos e o estado do imóvel, e montamos a planilha de custos completa de cada operação. A análise combina a visão contábil e tributária de Ana Maria João Feliu, economista e contadora, com a avaliação técnica de obra de Eduardo Gonçalez, engenheiro civil. O objetivo é definir um lance máximo com base em números, não em expectativa.

Conteúdo informativo. Valores e alíquotas variam por município, estado e edital; confirme cada caso.