Quem paga IPTU atrasado de imóvel de leilão? Guia 2026

No leilão judicial, o IPTU atrasado é pago com o dinheiro da arrematação, e não pelo arrematante. Desde o Tema 1.134 do STJ, julgado em 9/10/2024, nem o edital pode transferir essa dívida ao comprador. O condomínio segue outra lógica: é uma dívida do imóvel, e o edital e o tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) pesam muito na resposta.

• O CTN diz que, na arrematação em hasta pública, os débitos de IPTU se sub-rogam no preço pago.
• Pelo Tema 1.134 do STJ, é inválida a cláusula de edital que joga o IPTU anterior ao arrematante. Vale para editais publicados após a ata do julgamento.
• Condomínio é obrigação propter rem. No leilão judicial, o CPC manda sub-rogar esses créditos no preço, mas o STJ ainda admite cobrar do arrematante quando o edital avisa sobre a dívida.
• No leilão extrajudicial (alienação fiduciária), a Lei 9.514/97 coloca IPTU e condomínio na conta do devedor até a imissão na posse do credor. O edital do banco define o resto.
• Antes do lance, emita a certidão de débitos imobiliários na prefeitura e peça a declaração de débitos ao síndico ou à administradora.

Quem paga o IPTU atrasado de imóvel de leilão judicial?

A regra está no Código Tributário Nacional. O art. 130 diz que os tributos ligados à propriedade do imóvel, como o IPTU, passam para quem adquire o bem. O parágrafo único abre uma exceção: "No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço".^[1]

Na prática, a dívida deixa de acompanhar o imóvel e passa a ser paga com o valor do lance. A prefeitura disputa esse dinheiro no processo. O arrematante recebe o imóvel sem o IPTU vencido antes da arrematação.

Os tributos que vencerem depois da arrematação são do novo dono. Esse ponto não muda.

E se o edital disser que o arrematante paga o IPTU?

Durante anos, o STJ aceitava essa cláusula. Se o edital previa expressamente que o arrematante assumiria os tributos, a regra do CTN era afastada. O próprio tribunal registrou essa virada no Informativo 829.^[4]

Isso mudou com o Tema Repetitivo 1.134. A Primeira Seção julgou os REsp 1.914.902, 1.944.757 e 1.961.835, todos de São Paulo, em 9/10/2024, com relatoria do ministro Teodoro Silva Santos. O acórdão foi publicado em 24/10/2024 e transitou em julgado em 12/12/2024.^[2] A tese fixada:

"Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação."

Por ser um repetitivo, a tese orienta os demais tribunais do país.^[3]

A partir de quando vale o Tema 1.134?

O STJ modulou os efeitos. A tese se aplica aos leilões cujos editais foram publicados depois da publicação da ata de julgamento do repetitivo. Há uma ressalva: ações judiciais e pedidos administrativos que já estavam pendentes de julgamento recebem a tese de imediato.^[3][4]

Por isso, a data do edital importa. Em um leilão com edital antigo, com cláusula expressa de responsabilidade do arrematante, a discussão pode ser diferente. Vale checar se já havia processo ou pedido administrativo em curso.

Quem paga o condomínio atrasado?

O condomínio não é tributo, então o CTN não se aplica. O Código Civil, no art. 1.345, diz que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante com o condomínio, inclusive multas e juros.^[5] É o que se chama de obrigação propter rem: a dívida segue a coisa, não a pessoa.

No leilão judicial, porém, o CPC de 2015 trouxe uma regra própria. O art. 908, §1º, determina que, na alienação, os créditos que recaem sobre o bem, "inclusive os de natureza propter rem", se sub-rogam sobre o preço, observada a ordem de preferência.^[6] O mesmo código exige que o edital mencione ônus, recursos ou processos pendentes sobre o bem (art. 886, VI).^[6]

O que o STJ tem decidido sobre condomínio?

Em 2020, a Terceira Turma (REsp 1.769.443) afirmou que a sub-rogação do art. 908, §1º, não retroage a arrematações feitas sob o CPC de 1973. No regime antigo, o arrematante respondia pelas cotas vencidas se o edital informasse a pendência.^[7]

Mesmo sob o CPC de 2015, o STJ tem admitido que, havendo advertência no edital sobre débitos condominiais, o arrematante pode ser chamado a pagar as cotas antigas. É o caso do REsp 2.042.756/SP, julgado em 12/11/2024. Parte da doutrina critica esse entendimento por não dialogar com o art. 908, §1º.^[8]

Resumo prático: no leilão judicial, se o edital é silencioso, a tendência é pagar o condomínio com o preço. Se o edital avisa que o arrematante assume o débito, há risco real de ter de pagá-lo. Não há, até aqui, tese repetitiva sobre condomínio equivalente ao Tema 1.134.

E no leilão extrajudicial de alienação fiduciária?

O leilão extrajudicial acontece quando o comprador financiou o imóvel com alienação fiduciária e deixou de pagar. O credor consolida a propriedade e promove o leilão, sem processo judicial, pela Lei 9.514/97.

O art. 27, §8º, diz que o devedor fiduciante responde pelos impostos, taxas, contribuições condominiais e demais encargos do imóvel até a data em que o credor for imitido na posse.^[9] O STJ aplicou essa regra: a responsabilidade do credor fiduciário pelo condomínio começa com a imissão na posse (REsp 1.731.735, Informativo 638).^[10]

A lei também inclui tributos e contribuições condominiais entre os "encargos do imóvel" que o credor desconta do valor obtido no leilão antes de devolver eventual sobra ao devedor (art. 27, §§ 2º, 3º e 4º).^[9]

Dois cuidados. Primeiro, o Tema 1.134 tratou de arrematação em hasta pública, e o art. 908 do CPC regula a execução judicial. Nenhum dos dois foi pensado para a venda extrajudicial. Segundo, o art. 27, §8º, define quem deve perante o credor, mas o condomínio continua podendo cobrar do titular da unidade, pelo art. 1.345 do Código Civil. Por isso, no extrajudicial, a cláusula do edital sobre débitos é decisiva. Leia antes de dar o lance.

Resumo: quem paga cada débito?

Como conferir os débitos antes do lance?

1. Leia o edital inteiro. Procure as cláusulas sobre IPTU, condomínio e "ônus". Anote a data de publicação, que importa para o Tema 1.134.
2. Identifique o tipo de leilão. Judicial (com número de processo) ou extrajudicial (credor fiduciário, Lei 9.514/97). As regras são diferentes.
3. Emita a certidão de débitos imobiliários. Em São Paulo, a Certidão Conjunta de Débitos de Tributos Imobiliários sai pelo número do contribuinte (SQL) e abrange IPTU e outros tributos do imóvel, inscritos ou não em dívida ativa. Qualquer pessoa pode emitir.^[11]
4. Peça a posição do condomínio. Solicite ao síndico ou à administradora uma declaração com as cotas em aberto, multas, juros e eventuais acordos ou ações de cobrança.
5. Consulte o processo. No judicial, veja se a prefeitura ou o condomínio já habilitaram crédito e qual é a ordem de preferência.
6. Some tudo ao lance. Coloque na conta os débitos que podem ficar com você, a comissão do leiloeiro, ITBI e registro.
7. Confirme com quem entende. Uma análise jurídica do edital e do processo evita surpresas depois da arrematação.

Como a Leilões Arena ajuda

Antes do lance, analisamos o edital, o processo ou o procedimento extrajudicial, a matrícula e os débitos de IPTU e condomínio de cada imóvel. Com isso, você decide com o custo total na mesa. A decisão de comprar continua sendo sua.

Conteúdo informativo. Não substitui a análise jurídica do edital e do processo de cada imóvel.