Preço vil no leilão judicial: qual é o lance mínimo?

No leilão judicial, preço vil é o lance abaixo do preço mínimo fixado pelo juiz e informado no edital. Se o juiz não fixou mínimo, é vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação (CPC, art. 891). Há exceções que sobem esse piso, como o imóvel de incapaz, que exige ao menos 80% da avaliação.

• O mínimo que vale primeiro é o do edital. Os 50% da avaliação são a regra para quando o juiz não fixa outro valor.
• Imóvel de incapaz que não alcança 80% da avaliação tem a venda adiada por até 1 ano (CPC, art. 896).
• O STJ usa 50% da avaliação como parâmetro, mas já admitiu flexibilizar conforme o caso, e aplica a vedação também à alienação por iniciativa particular.
• No extrajudicial, o 2º leilão parte da dívida. Desde a Lei 14.711/2023, o credor pode aceitar metade da avaliação, exceto no financiamento residencial do art. 26-A.
• A arrematação por preço vil pode ser invalidada se a questão for levantada em até 10 dias (CPC, art. 903).

O que diz a lei sobre preço vil?

O art. 891 do CPC é curto: não será aceito lance que ofereça preço vil. O parágrafo único define o conceito em dois níveis^[1]:

1. é vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital;
2. não tendo sido fixado preço mínimo, é vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação.

Quem fixa o preço mínimo é o juiz da execução (art. 885). O edital deve trazer a avaliação e esse mínimo (art. 886, II)^[1]. Na prática, o número que o investidor precisa encontrar está no edital. Os 50% só entram quando o edital não traz outro valor.

Qual a diferença entre o 1º e o 2º leilão judicial?

O edital indica a data do primeiro leilão e também local, dia e hora de um segundo leilão, para o caso de não haver interessado no primeiro (art. 886, V). O edital precisa ser publicado pelo menos 5 dias antes, na internet, com descrição detalhada do bem (art. 887, §§1º e 2º)^[1].

O CPC não diz, com todas as letras, qual é o mínimo de cada etapa. Esse valor vem da decisão do juiz, transcrita no edital. A referência legal mais clara está no parcelamento (art. 895)^[1]:

• até o início do 1º leilão, a proposta parcelada não pode ser inferior à avaliação;
• até o início do 2º leilão, a proposta parcelada não pode ser por preço vil.

Em qualquer caso, a proposta parcelada exige ao menos 25% à vista e saldo em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel. A proposta à vista sempre prevalece (art. 895, §§1º e 7º). Os efeitos disso no custo total aparecem no guia de custos para arrematar um imóvel.

Quando o piso é maior que 50%?

Imóvel de incapaz: 80% da avaliação

Quando o imóvel de incapaz não alcança em leilão pelo menos 80% da avaliação, o juiz o entrega à guarda de um depositário idôneo e adia a venda por até 1 ano (art. 896)^[1]. Durante o adiamento:

• se alguém garantir, com caução idônea, o preço da avaliação, o juiz manda fazer o leilão (§1º);
• se esse pretendente se arrepender, paga multa de 20% sobre a avaliação, em favor do incapaz (§2º);
• o juiz pode autorizar a locação do imóvel (§3º).

Terminado o prazo, o imóvel vai a novo leilão (§4º).

Cônjuge ou coproprietário fora da execução

Quando o imóvel indivisível é penhorado, a quota do coproprietário ou do cônjuge que não é executado recai sobre o produto da venda. O CPC proíbe a venda por preço inferior à avaliação se o valor obtido não garantir a essa pessoa a sua quota calculada sobre a avaliação (art. 843, §2º)^[1]. Em outubro de 2025, a Terceira Turma do STJ reafirmou que a parte do cônjuge não devedor é calculada sobre a avaliação, e não sobre o valor do leilão (REsp 2.180.611)^[7]. Na prática, esse piso pode ficar bem acima de 50%.

Como o STJ trata o preço vil?

A jurisprudência do STJ trata os 50% como parâmetro, não como regra absoluta. Três decisões ajudam a entender o tema.

Alienação por iniciativa particular. Em setembro de 2023, a Terceira Turma decidiu que a vedação ao preço vil também se aplica à venda por iniciativa particular (art. 880). No mesmo julgamento, admitiu flexibilizar o conceito em casos específicos, aceitando valor inferior a 50% da avaliação atualizada. O caso tinha quatro anos de tentativas frustradas de leilão, e a venda foi mantida (REsp 2.039.253)^[4].

Execução extrajudicial. Em maio de 2024, a Terceira Turma afirmou que as normas contra a arrematação por preço vil se aplicam à execução extrajudicial de imóvel com alienação fiduciária. Considera-se vil, em regra, o valor que não alcança 50% da avaliação, por analogia ao art. 891 do CPC (REsp 2.096.465)^[5].

Falência. Em novembro de 2025, a Terceira Turma validou a arrematação de imóvel de empresa falida por 2% da avaliação. O fundamento é a Lei 11.101/2005, que, após a Lei 14.112/2020, prevê uma terceira chamada do leilão por qualquer preço (REsp 2.174.514)^[6]. É regra da falência. Não se estende ao leilão judicial comum.

Até quando dá para alegar preço vil?

Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável. Ela pode, porém, ser invalidada quando feita por preço vil (art. 903, §1º, I). O juiz decide se for provocado em até 10 dias após o aperfeiçoamento da arrematação (§2º). Depois da carta de arrematação, só por ação autônoma (§4º)^[1].

Para o arrematante, isso tem efeito prático. Se o executado alegar preço vil antes da carta de arrematação, o arrematante pode desistir e receber o depósito de volta (art. 903, §5º, II). Um lance no limite do piso aumenta esse risco.

E no leilão extrajudicial?

No extrajudicial da Lei 9.514/97, não há juiz fixando mínimo. Os pisos estão na própria lei^[2]:

• 1º leilão: o valor do imóvel previsto no contrato, ou a base de cálculo do ITBI, se for maior (art. 24, parágrafo único; art. 27, §1º).
• 2º leilão: nos 15 dias seguintes, é aceito o maior lance igual ou superior à dívida, somada a despesas, seguros, encargos, tributos e condomínio (art. 27, §2º).
• Metade da avaliação: se nenhum lance alcançar esse valor, o credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, lance de pelo menos metade da avaliação (art. 27, §2º, com redação da Lei 14.711/2023)^[3].
• Financiamento residencial: para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor, o art. 26-A, §3º, fixa como mínimo do 2º leilão a dívida e os encargos, sem prever a alternativa da metade da avaliação. Sem lance, a dívida é extinta e o credor fica com o imóvel livre (§4º).

Sem lance válido no 2º leilão, o credor passa a ter a livre disponibilidade do imóvel (art. 27, §5º). A partir daí, o banco pode vender o imóvel como bem próprio, tema explicado em como funciona a venda direta da Caixa. Uma visão geral das duas vias está em leilão judicial x extrajudicial.

Tabela: lances mínimos por tipo de leilão

Um exemplo com números

Imagine um imóvel avaliado em R$ 400 mil em um leilão judicial. Se o edital não fixar mínimo, qualquer lance abaixo de R$ 200 mil é vil. Se o imóvel for de incapaz, a venda só segue sem adiamento com lance de pelo menos R$ 320 mil. Se metade do imóvel pertence a um cônjuge fora da execução, a venda abaixo da avaliação precisa garantir a ele R$ 200 mil, que é metade da avaliação. O exemplo é ilustrativo. O número que vale é o do edital e do processo.

Como a Leilões Arena ajuda

A Leilões Arena confere, no edital e nos autos, qual é o mínimo que vale para cada leilão e se há regras que elevam o piso, como incapaz ou cônjuge fora da execução. Com isso, definimos um preço-teto que respeita a lei e o seu estudo de viabilidade.

Conteúdo informativo. Não substitui a análise jurídica do edital e do processo de cada imóvel.