Leilão judicial e extrajudicial: diferença e descontos

A diferença entre leilão judicial e extrajudicial está em quem conduz a venda e em qual lei define o lance mínimo. O leilão judicial acontece dentro de um processo, segue o Código de Processo Civil e tem o juiz como responsável pelo preço mínimo. O leilão extrajudicial é feito pelo próprio credor, em regra um banco, depois de retomar um imóvel dado em alienação fiduciária, e segue a Lei 9.514/97.

• No judicial, o lance não pode ser vil. Se o juiz não fixar outro mínimo, vil é o lance abaixo de 50% da avaliação (CPC, art. 891).
• No extrajudicial, o 1º leilão parte do valor do imóvel previsto no contrato (ou da base do ITBI, se for maior). O 2º parte do valor da dívida mais despesas e encargos (Lei 9.514/97, art. 27).
• Desde a Lei 14.711/2023, fora dos financiamentos residenciais, o credor pode aceitar no 2º leilão um lance de pelo menos metade da avaliação.
• O CPC permite comprar em parcelas: entrada de 25% e saldo em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel (art. 895).
• Quem define as regras de cada caso é o edital. Ele deve ser lido antes de qualquer lance.

O que é leilão judicial?

É a venda forçada de um imóvel penhorado em um processo de execução, para pagar o credor. O leilão é feito por leiloeiro público e, de preferência, por meio eletrônico^[2].

O juiz da execução estabelece o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias que o arrematante pode oferecer (CPC, art. 885). Antes do leilão, o edital precisa ser publicado com pelo menos 5 dias de antecedência (art. 887, §1º)^[2].

1ª e 2ª praça ou 1º e 2º leilão?

No mercado, ainda se fala em "1ª praça" e "2ª praça". O CPC de 2015 não usa a palavra praça: fala em segundo leilão, caso não haja interessado no primeiro (art. 886, V)^[2]. Os termos são sinônimos. É comum o edital fixar o 1º leilão pela avaliação e o 2º por um valor menor, onde aparecem os maiores descontos do judicial.

O que é preço vil?

O CPC proíbe lance com preço vil (art. 891). Vil é o preço abaixo do mínimo fixado pelo juiz e informado no edital. Se o juiz não fixou mínimo, vil é o preço inferior a 50% da avaliação^[2]. Por isso, no judicial, 50% da avaliação funciona como piso quando o edital é omisso. A arrematação feita por preço vil pode ser invalidada (art. 903, §1º, I).

O que é leilão extrajudicial?

É o leilão feito fora do Judiciário, pelo próprio credor. O caso mais comum é o financiamento com alienação fiduciária: o banco (fiduciário) mantém a propriedade como garantia até a quitação. Se o devedor (fiduciante) não paga, a propriedade é consolidada em nome do credor no registro de imóveis. A partir desse registro, o credor tem 60 dias para promover o leilão público (Lei 9.514/97, art. 27, com redação da Lei 14.711/2023)^[1]. Os leilões e os editais podem ser eletrônicos (art. 27, §10).

Quais são os lances mínimos no 1º e no 2º leilão?

1º leilão: o lance precisa alcançar o valor do imóvel fixado no contrato. Se esse valor for menor que a base de cálculo usada pela prefeitura para o ITBI, vale a base do ITBI como mínimo (art. 24)^[1].

2º leilão: se ninguém cobrir o mínimo, o segundo leilão acontece nos 15 dias seguintes (art. 27, §1º). Nele, é aceito o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida, somado a despesas (inclusive emolumentos), prêmios de seguro, encargos legais, tributos e condomínio (art. 27, §2º)^[1].

Esse é o centro dos descontos no extrajudicial: o mínimo do 2º leilão depende do saldo devedor, não do valor de mercado.

O que mudou com a Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias)?

A Lei 14.711, de 30 de outubro de 2023, alterou a Lei 9.514/97^[3]. Para quem compra em leilão, as mudanças principais foram:

• Prazo: o credor passou a ter 60 dias, e não mais 30, para promover o 1º leilão após a consolidação (art. 27, caput).
• Metade da avaliação: no 2º leilão, se nenhum lance alcançar a dívida e os encargos, o credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, §2º).
• Saldo remanescente: se o valor da venda não cobrir a dívida, o devedor continua obrigado pela diferença (art. 27, §5º-A). Pela redação anterior, se o 2º leilão não alcançasse o valor da dívida, ela era considerada extinta.
• Financiamento residencial: para financiamento de aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor, há regra especial. O 2º leilão exige lance igual ou superior à dívida e aos encargos, e, se não houver lance, a dívida é extinta com quitação recíproca (art. 26-A, §§3º e 4º)^[1].

Ou seja, o lance a partir de 50% da avaliação só vale fora do financiamento residencial, e aceitar ou não é decisão do credor.

O devedor ainda pode recuperar o imóvel?

Sim. Até a data do 2º leilão, o fiduciante tem direito de preferência para recomprar o imóvel pelo valor da dívida, somado a despesas, tributos e custos do procedimento (art. 27, §2º-B)^[1]. Por isso, um leilão marcado pode ser cancelado.

Tabela comparativa: leilão judicial x extrajudicial

Dá para parcelar no leilão judicial?

Sim. O art. 895 do CPC permite apresentar proposta por escrito de compra em prestações^[2]:

1. até o início do 1º leilão, por valor não inferior ao da avaliação;
2. até o início do 2º leilão, por valor que não seja considerado vil.

A proposta exige pelo menos 25% à vista e o saldo em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel. A proposta à vista sempre prevalece (§7º). O atraso gera multa de 10% sobre a parcela em atraso somada às vincendas (§4º).

O que acontece se ninguém comprar? A venda direta

No extrajudicial, se o 2º leilão não tiver lance que atinja o mínimo legal, o credor fica com a livre disponibilidade do imóvel (art. 27, §5º, e art. 26-A, §4º)^[1]. O imóvel passa a ser vendido pelo banco como um bem próprio.

A Caixa, por exemplo, lista cinco modalidades: 1º Leilão SFI, 2º Leilão SFI, Licitação Aberta, Venda Online e Venda Direta Online^[4]. Segundo a cartilha do banco:

• nas três últimas, o preço é a avaliação da Caixa com desconto;
• na Venda Direta Online, vence a primeira proposta igual ou maior que o valor mínimo;
• nos leilões SFI, IPTU e condomínio não são pagos pela Caixa.

Nas modalidades Venda Online e Compra Direta, as regras atuais da Caixa dizem que quem paga IPTU e condomínio atrasados varia conforme o imóvel e consta do anúncio^[6].

No judicial, o CPC prevê a alienação por iniciativa particular, com prazo, preço mínimo e condições fixados pelo juiz (art. 880)^[2].

O que o edital define?

O edital é o documento que manda no leilão. No judicial, o CPC exige que ele traga, entre outros pontos (art. 886)^[2]:

• a descrição do imóvel, com referência à matrícula e aos registros;
• o valor da avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento e a comissão do leiloeiro;
• o site e o período do leilão eletrônico, ou local, dia e hora do presencial;
• a data do segundo leilão;
• a existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre o bem.

Assinado o auto, a arrematação é irretratável (art. 903). Uma exceção: o arrematante pode desistir se provar, em até 10 dias, ônus real ou gravame não mencionado no edital (art. 903, §5º, I).

Sobre dívidas, o STJ decidiu no Tema 1134 que é inválida a regra de edital que atribui ao arrematante os débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel. A decisão, de outubro de 2024, trata de leilões judiciais e vale para editais publicados após a ata do julgamento, salvo processos já pendentes^[5]. No extrajudicial, pagamento, despesas e débitos variam conforme o credor e o edital.

Onde estão os descontos, afinal?

Em três momentos: no 2º leilão judicial, respeitado o preço vil; no 2º leilão extrajudicial, cujo mínimo é a dívida; e na venda direta após leilão sem sucesso. Desconto, porém, não significa bom negócio. Débitos, ocupação, estado do imóvel, ITBI, registro e comissão entram na conta. O lance deve sair de um estudo de viabilidade.

Como a Leilões Arena ajuda

A Leilões Arena acompanha o investidor em todas as etapas: busca do imóvel, análise de edital, matrícula e dívidas, e estudo de viabilidade com preço-teto para o lance. Depois do arremate, cuidamos do pós-arremate até a regularização e a posse.

Conteúdo informativo. Não substitui a análise jurídica do edital e do processo de cada imóvel.