ITBI na arrematação em leilão: base de cálculo e prazo

Na arrematação em leilão, o ITBI costuma ser calculado sobre o valor do lance vencedor, mas isso depende da lei de cada município. Em São Paulo, a Prefeitura usa o valor arrematado, salvo arbitramento. No Rio de Janeiro e em Belo Horizonte, vale a regra geral do valor venal. Nas três capitais, a alíquota geral é de 3%, e o imposto precisa ser pago antes do registro.

• O ITBI é um imposto municipal previsto no art. 156, II, da Constituição. Cada cidade define alíquota, prazo e procedimento.
• No Tema 1.113, o STJ decidiu que o valor declarado se presume de mercado. O fisco só pode afastá-lo em processo administrativo próprio.
• O STJ tem precedente segundo o qual, na arrematação, a base do ITBI é o valor alcançado na hasta pública.
• O momento da cobrança (Tema 1.124 do STF) voltou a ser discutido e ainda aguarda novo julgamento de mérito. Na prática, as prefeituras exigem o pagamento antes da carta ou do registro.
• Se a guia vier com base maior que a devida, há caminhos administrativos, com prazo curto. Confira antes de pagar.

O que é o ITBI e quem cobra?

O ITBI é o imposto sobre a transmissão "inter vivos", por ato oneroso, de imóveis e de direitos reais sobre imóveis. A Constituição dá aos municípios a competência para instituí-lo (art. 156, II)^[1]. Por isso, não existe uma regra nacional única de alíquota ou de prazo.

As normas gerais ficam no Código Tributário Nacional (CTN). Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227/2026 reescreveu os artigos do CTN sobre o imposto^[6][7]. O art. 38 manteve a base de cálculo no valor venal. Passou a defini-lo como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

No leilão, o arrematante é quem paga. O ITBI é um dos maiores custos da compra. Para ver onde ele entra no orçamento total, leia nosso guia de custos para arrematar imóvel em leilão.

O que o STJ decidiu sobre a base de cálculo no Tema 1.113?

Em fevereiro de 2022, a Primeira Seção do STJ julgou o REsp 1.937.821, sob o rito dos repetitivos. Fixou três teses^[2]:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Não está vinculada à base do IPTU, que nem pode servir de piso.
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de ser condizente com o valor de mercado. Essa presunção só pode ser afastada pelo fisco em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência fixado de forma unilateral.

A LC 227/2026 foi na mesma linha em um ponto. O novo § 3º do art. 38 do CTN obriga os municípios a divulgar os critérios usados para estimar o valor venal. E permite que o contribuinte conteste por avaliação contraditória, em procedimento específico^[6].

E na arrematação, qual valor vale?

O leilão tem uma particularidade: o preço é formado em disputa pública. Em 2010, a Primeira Turma do STJ decidiu que a arrematação representa a aquisição do bem alienado judicialmente. Por isso, a base do ITBI é o valor alcançado na hasta pública (REsp 1.188.655)^[3].

Mesmo assim, cada prefeitura aplica sua própria lei. Veja como três capitais tratam o tema.

Como São Paulo, Rio e Belo Horizonte calculam o ITBI no leilão?

São Paulo

A regra geral da Prefeitura é usar o maior valor entre o da transação e o valor venal de referência. Para arrematações, a página oficial traz regra própria: a base é o valor pelo qual o bem foi arrematado, exceto quando outro valor for apurado por arbitramento^[8].

O guia da Prefeitura para arrematações pede que a declaração use a data do auto de arrematação, e não a data da carta. Se a carta for expedida antes dos 15 dias, o imposto deve ser pago até a expedição^[9]. A página de perguntas e respostas confirma que a data do fato gerador, no leilão, é a da arrematação. Ela também informa que o atraso gera juros pela Selic e multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%^[10].

Rio de Janeiro

A Lei municipal 1.364/1988 tinha um inciso que fixava o valor da arrematação como base de cálculo (art. 15, VII). Esse inciso foi revogado pela Lei 7.000/2021. Hoje vale a regra geral do art. 14: o valor venal dos bens transmitidos^[11].

A Secretaria de Fazenda informa que arbitra a base sempre que discorda do valor declarado. O contribuinte pode pedir revisão ou impugnação em até 30 dias após o lançamento e antes de pagar^[12]. No leilão, o imposto deve ser pago antes da expedição da carta de arrematação (art. 20, § 1º)^[11].

Belo Horizonte

A Lei 5.492/1988 prevê a arrematação em hasta pública, administrativa ou judicial, como hipótese de incidência. A base é o valor venal em condições normais de mercado. O § 1º do art. 5º diz que o valor declarado se presume de mercado e só pode ser afastado em processo administrativo próprio^[13].

A página de orientação da Prefeitura, porém, ainda descreve a base como a avaliação fiscal ou o valor declarado, se este for maior. Para contestar um lançamento notificado, o prazo de reclamação é de 30 dias^[14].

Quando o ITBI é devido: o que diz o Tema 1.124 do STF?

Em fevereiro de 2021, o STF chegou a fixar no Tema 1.124 (ARE 1.294.969) a seguinte tese, que depois foi reaberta e não é definitiva: o fato gerador do ITBI só ocorre com a efetiva transferência da propriedade, que se dá pelo registro^[4].

A história não terminou ali. Em agosto de 2022, o Plenário acolheu embargos do Município de São Paulo. Reconheceu a repercussão geral, mas sem reafirmar a jurisprudência. Com isso, o mérito voltou a ser julgado^[4]. Em junho de 2026, o tema ainda aguardava esse novo julgamento^[5].

Na prática, o arrematante não deve contar com a possibilidade de adiar o pagamento. Como mostra a tabela, as prefeituras exigem o ITBI antes da carta de arrematação ou do registro. O cartório não registra a transmissão sem a guia quitada. E, em São Paulo, o atraso em relação ao prazo municipal gera multa e juros.

No leilão extrajudicial de banco, o título costuma ser uma escritura ou contrato. No judicial, é a carta de arrematação. As diferenças entre os dois caminhos estão em leilão judicial x extrajudicial.

O que fazer se a prefeitura cobrar sobre um valor maior?

Primeiro, confira a guia antes de pagar. Veja qual base foi usada: o lance, o valor venal de referência ou uma avaliação fiscal. Depois, siga um roteiro geral:

1. Reúna os documentos. Auto ou carta de arrematação, edital, comprovante do lance e matrícula.
2. Use o canal administrativo do município. Em São Paulo, há pedido de avaliação especial, por processo aberto no portal SP 156^[10]. No Rio, há revisão ou impugnação em até 30 dias do lançamento, antes do pagamento^[12]. Em Belo Horizonte, há reclamação em até 30 dias da notificação^[14].
3. Fundamente o pedido. Cite a presunção do valor declarado (Tema 1.113), a vedação de valor de referência unilateral e, quando houver, a regra municipal para arrematação.
4. Avalie a via judicial com um advogado. O próprio guia de São Paulo prevê declaração amparada por decisão judicial que autorize base diferente, como o valor arrematado^[9].

Os prazos são curtos e podem correr ao mesmo tempo que o prazo de pagamento. Não há garantia de resultado: o fisco pode manter o arbitramento se demonstrar, em processo regular, que o valor não reflete o mercado. O objetivo é não pagar a mais do que a lei determina.

Como a Leilões Arena ajuda

Antes do lance, levantamos a regra de ITBI do município, a alíquota e o prazo de pagamento, e incluímos o imposto na planilha de custos. Depois da arrematação, conferimos a guia e acompanhamos o caminho até o registro, com apoio de advogado quando for preciso contestar a base.

Conteúdo informativo. Não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista para o caso concreto.