Depois de arrematar imóvel: o que fazer até chave e registro

Depois de arrematar, você precisa transformar o lance em propriedade registrada e em posse. No leilão judicial, isso passa por auto de arrematação, carta de arrematação e mandado de imissão na posse. No leilão de banco, passa por escritura ou contrato, conforme o edital. Nos dois casos, o imóvel só é seu depois do registro no Cartório de Registro de Imóveis, que exige o ITBI pago.

• No judicial, assinado o auto por juiz, arrematante e leiloeiro, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável (CPC, art. 903).
• Há uma janela de 10 dias para alegar preço vil, falta de intimação de credor ou falta de pagamento (art. 903, §2º).
• A carta de arrematação sai com o mandado de imissão na posse, depois do pagamento do lance, da comissão e das despesas (art. 901, §1º).
• Propriedade se transfere com o registro do título (Código Civil, art. 1.245).
• Em São Paulo, o ITBI da arrematação vence em 15 dias, antes da assinatura da carta.

O que acontece logo depois do lance no leilão judicial?

A arrematação consta de um auto, lavrado de imediato, com as condições da venda (CPC, art. 901).^[1] Salvo decisão diferente do juiz, o pagamento é imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico (art. 892).^[1] Se o edital previu parcelamento, valem as condições aprovadas. A comissão do leiloeiro também é paga nessa fase.

Quando a arrematação fica "perfeita e irretratável"?

Com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. A partir daí, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, mesmo que depois sejam julgados procedentes os embargos do executado ou uma ação para invalidá-la. Nesse caso, fica assegurada a reparação dos prejuízos (art. 903).^[1]

A arrematação ainda pode ser desfeita?

Pode, em hipóteses previstas. Pelo art. 903, §1º, ela pode ser:^[1]

• invalidada, se feita por preço vil ou com outro vício;
• considerada ineficaz, se não intimado o credor com garantia real, como o hipotecário (art. 804);
• resolvida, se o preço não for pago ou a caução não for prestada.

O juiz decide essas questões se provocado em até 10 dias após o aperfeiçoamento da arrematação (§2º). Depois da carta, a invalidação só por ação autônoma, na qual o arrematante é litisconsorte necessário (§4º).

O arrematante também pode desistir e receber o depósito de volta (§5º): se provar, nos 10 dias seguintes, ônus real ou gravame não mencionado no edital; se o executado alegar vício antes da carta; ou se, citado na ação autônoma, desistir no prazo de resposta.^[1] Por isso a matrícula deve ser lida de novo logo após o leilão.

Como sai a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse?

Passados os 10 dias sem alegação de vício, é expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, o mandado de imissão na posse (art. 903, §3º).^[1] A expedição depende do depósito ou das garantias, da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução (art. 901, §1º).

A carta deve conter (art. 901, §2º):^[1]

• descrição do imóvel, com remissão à matrícula e aos registros;
• cópia do auto de arrematação;
• prova de pagamento do imposto de transmissão (ITBI);
• indicação de eventual ônus real ou gravame.

Na prática, o pedido de expedição é feito pelo advogado nos autos. O tempo varia por vara.

E no leilão extrajudicial ou de banco?

Não há carta de arrematação. A transferência é formalizada pelo instrumento que o edital prevê: escritura pública ou, nas operações da Lei 9.514/97, instrumento particular com efeitos de escritura pública (art. 38).^[2] Diferenças entre as modalidades estão em leilão judicial x extrajudicial.

Cada banco tem suas regras, sempre no edital. Um exemplo público são as regras de venda online da Caixa:^[7]

• pagamento do boleto em até 2 dias úteis da homologação (item 12.1);
• assinatura da escritura ou do contrato de financiamento em até 30 dias corridos da divulgação do resultado (item 13.2);
• ITBI pago integralmente à vista, mesmo que o município permita parcelar (item 13.3.1);
• matrícula com o registro da transferência apresentada em até 60 dias após a quitação ou o contrato de financiamento, sob pena de impedimento em novas compras ou ação judicial (item 13.3.3);
• se houver leilão negativo pendente de averbação, o comprador faz essa averbação com documentos fornecidos pela Caixa (item 17.2.7).

Os prazos de leilões e de outros bancos podem ser diferentes. Leia o seu edital.

Como pagar o ITBI?

O ITBI é municipal. Em São Paulo, a alíquota geral é de 3%, e na arrematação a base de cálculo é o valor pelo qual o bem foi arrematado, salvo arbitramento pela prefeitura (regra para arrematações formalizadas a partir de 30/03/2023).^[4] O prazo é de 15 dias nos casos de arrematação, adjudicação e remição, antes da assinatura da carta, mesmo que ela não seja extraída. O atraso gera multa de 0,33% ao dia, até 20%, mais juros Selic.^[5]

O STJ tem entendimento antigo de que a base de cálculo do ITBI na arrematação judicial é o valor alcançado no leilão, e não a avaliação (REsp 1.188.655).^[6] Em outros municípios, confira a lei local. O peso do ITBI no orçamento total está em custos para arrematar imóvel em leilão.

Como registrar no Cartório de Registro de Imóveis?

Enquanto o título não é registrado, o antigo dono continua sendo tratado como proprietário (Código Civil, art. 1.245, §1º).^[3] A arrematação é ato de registro na matrícula (Lei 6.015/73, art. 167, I, 26).^[8]

Protocolado o título, o cartório registra ou emite nota devolutiva em até 10 dias (art. 188).^[8] Se houver exigência, você tem de cumpri-la: a prenotação perde efeito se, em 20 dias do lançamento no protocolo, o título não for registrado por omissão do interessado (art. 205).^[8]

Exigências comuns: ITBI, divergência de descrição, averbação de construção pendente e ônus a cancelar. As penhoras antigas normalmente precisam de ordem judicial de cancelamento, que se pede ao juízo do leilão ou aos juízos de origem.

E a posse do imóvel?

Registro e posse são etapas diferentes. Se o imóvel estiver vazio, faça vistoria com fotos e troque as fechaduras depois de ter o título. Se estiver ocupado, o caminho depende da modalidade: imissão na posse no judicial, reintegração de posse no extrajudicial de alienação fiduciária ou denúncia da locação para inquilinos. O detalhamento está em imóvel ocupado em leilão: como desocupar.

O que fazer com IPTU, condomínio e contas de consumo?

• IPTU: atualize a titularidade no cadastro da prefeitura. A Caixa, por exemplo, exige a certidão de dados cadastrais com a transferência para concluir o processo (item 13.3.2).^[7]
• Condomínio: apresente a carta ou a escritura registrada ao síndico ou à administradora e peça o extrato de débitos.
• Água, energia e gás: peça a troca de titularidade nas concessionárias com a matrícula atualizada e registre a leitura dos medidores no dia da posse.

Quando posso começar a obra?

Só depois de ter a posse. Comece por uma vistoria técnica: estrutura, umidade, instalações elétricas e hidráulicas, cobertura e esquadrias. Registre tudo em relatório com fotos. Em condomínio, siga o regulamento interno para obras. Se a reforma alterar área ou uso, planeje o projeto e a aprovação na prefeitura já pensando na averbação da construção.

Passo a passo resumido

1. Pague lance, comissão e despesas no prazo do edital.
2. Acompanhe a assinatura do auto (judicial) ou a homologação e a convocação (banco).
3. Releia a matrícula e monitore a janela de 10 dias do art. 903.
4. Emita e pague o ITBI no prazo municipal.
5. Obtenha a carta de arrematação com o mandado de imissão na posse, ou assine a escritura ou o contrato.
6. Protocole o título no Cartório de Registro de Imóveis e cumpra as exigências.
7. Peça o cancelamento de penhoras e demais ônus.
8. Tome posse: entrega das chaves, acordo ou medida judicial.
9. Transfira IPTU, condomínio e contas de consumo.
10. Faça vistoria técnica e só então inicie a obra.

Etapas, documentos e prazos

Como a Leilões Arena ajuda

Acompanhamos o pós-arremate do pagamento ao registro, com advogados parceiros para carta, cancelamento de ônus e posse. Na parte de engenharia, fazemos a vistoria de entrada e planejamos a obra e a regularização da construção.

Conteúdo informativo. Não substitui a orientação de um advogado ou do cartório para o caso concreto.