Case real: apartamento da Caixa com lucro líquido de 28%
Um apartamento de 43 m² avaliado em R$ 135.000 foi comprado na venda direta da Caixa por R$ 65.270, reformado e vendido por R$ 140.000 em 12 meses. Depois de todos os custos e impostos, o lucro líquido foi de R$ 27.298, cerca de 28% sobre o capital investido. A diferença entre "comprou por 65 e vendeu por 140" e o lucro real é o que este case mostra.
- Desconto na compra: 51,6% sobre a avaliação da Caixa.
- Custos até ter o imóvel pronto para vender: R$ 32.733 (impostos e taxas da compra, dívidas do imóvel e reforma), ou 50,2% do valor pago.
- Na venda, imposto sobre o ganho de capital e corretagem somaram R$ 14.699.
- Lucro líquido de R$ 27.298, pouco mais de um terço da conta de cabeça (R$ 74.730).
- Resultado de uma operação específica. Não é promessa de rentabilidade.
Qual era o imóvel?
Apartamento de 43,24 m², com 2 quartos e 1 vaga, no bairro de Paratibe, em João Pessoa (PB). O imóvel estava à venda no site oficial de imóveis da Caixa, na modalidade venda direta, com avaliação de R$ 135.000[1]. Na venda direta, o banco anuncia o imóvel com preço definido e o comprador faz a proposta pela internet. Explicamos o funcionamento em detalhe no guia Venda direta Caixa: como funciona.
Quanto custou de verdade?
O preço pago foi R$ 65.270, 51,65% abaixo da avaliação. Mas o preço é só a primeira linha da conta. Antes de o imóvel estar pronto para vender, entraram os impostos e taxas da compra, as dívidas do imóvel e a reforma.
| Etapa | Valor | Observação |
|---|---|---|
| Avaliação da Caixa | R$ 135.000 | Referência do anúncio |
| Valor pago | R$ 65.270 | −51,65% sobre a avaliação |
| Impostos e taxas da compra, dívidas e reforma | + R$ 32.733 | 50,2% do valor pago |
| Total investido | R$ 98.003 | Capital empregado na operação |
| Venda | R$ 140.000 | 12 meses depois da compra, 3,7% acima da avaliação |
| IR sobre ganho de capital e corretagem | − R$ 14.699 | Custos da saída |
| Lucro líquido | R$ 27.298 | ≈ 27,9% sobre o investido |
Em imóveis de valor mais baixo, os custos fixos pesam mais em proporção ao preço. Aqui eles chegaram a metade do valor pago. Por isso o custo total precisa estar no estudo antes da compra, e não ser descoberto depois. O guia Quanto custa arrematar um imóvel em leilão detalha cada um desses custos.
Por que o lucro não foi R$ 74.730?
A conta de cabeça é venda menos compra: R$ 140.000 − R$ 65.270 = R$ 74.730. Ela ignora tudo o que acontece entre a compra e a venda. Três blocos explicam a diferença:
- Custos de compra e regularização: ITBI, registro e as dívidas do imóvel que ficaram com o comprador conforme as regras do anúncio.
- Reforma: o imóvel precisava de obra para ser vendido pelo preço de mercado. O orçamento foi feito antes da compra, e não depois.
- Custos da venda: corretagem e imposto de renda sobre o ganho de capital. Para pessoa física, a alíquota é de 15% sobre ganhos de até R$ 5 milhões[2].
O que fez a diferença?
Preço-teto definido antes
O valor máximo a pagar foi calculado de trás para frente: preço de venda realista no bairro, menos custos, menos impostos, menos a margem mínima desejada. Com o teto fixado, não há decisão por impulso.
Obra orçada por engenharia
O custo de reforma foi estimado antes da compra, com escopo pensado para vender: acabamento compatível com a região, sem excesso. Obra mal orçada é uma das formas mais comuns de o desconto desaparecer.
Saída planejada
O preço de venda usado no estudo foi baseado no mercado local, e não na avaliação da Caixa. A venda saiu 3,7% acima da avaliação, dentro do previsto.
Quanto tempo levou?
Doze meses entre a compra e a venda. Nesse período o capital ficou empregado no imóvel, com custos de manutenção. Em outro imóvel, prazos maiores de regularização, desocupação ou venda reduzem o retorno anual. Por isso o prazo também entra no estudo de viabilidade.
Como a Leilões Arena ajuda
Buscamos o imóvel certo para o seu perfil, analisamos edital, matrícula, dívidas e ocupação, e fazemos o estudo de viabilidade com o custo total antes do lance. Depois da compra, conduzimos regularização, reforma e venda ou locação, como neste case.
Perguntas frequentes
Esse retorno é comum em imóveis de leilão?
Não dá para generalizar. O resultado depende do desconto na compra, dos custos, do prazo e do preço de venda. Há operações com retorno maior e outras que não se pagam. Por isso cada imóvel precisa de um estudo próprio antes do lance, com cenários conservador, base e otimista.
Os custos sempre chegam a 50% do valor pago?
Não. Neste case, o valor baixo do imóvel fez os custos fixos pesarem mais. Em imóveis mais caros, a proporção costuma ser menor. O que importa é calcular o custo total antes, incluindo impostos, dívidas, reforma e o período até a venda.
O imposto sobre o lucro na venda é obrigatório?
Na venda com lucro por pessoa física incide imposto de renda sobre o ganho de capital, com alíquota de 15% para ganhos de até R$ 5 milhões. Há hipóteses de isenção previstas em lei, que precisam ser avaliadas caso a caso.
Dá para fazer uma operação assim fora da minha cidade?
Sim. Este imóvel fica em João Pessoa e a operação foi conduzida à distância, com visitas e obra organizadas no local. A compra na venda direta da Caixa é feita pela internet.
Resultado de uma operação específica, com números reais do imóvel Caixa nº 844443113237-3. Não é promessa de rentabilidade. Cada imóvel tem condições próprias.
Referências
- Caixa · Imóveis à venda (busca de imóveis) · Caixa Econômica Federal · acesso em 30/09/2026
- Alíquotas · Ganhos de capital · Receita Federal · acesso em 30/09/2026